🏠 낙찰 전 체크리스트 – 임차인 실사부터 유치권·명도 리스크 점검까지 완전 가이드

🏠 낙찰 전 체크리스트

– 임차인 실사부터 유치권·명도 리스크 점검까지 완전 가이드

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🎯 “낙찰만 받으면 끝 아니에요?”

NO! ❌
낙찰은 시작일 뿐입니다.
그 물건이 정말 ‘들어갈 수 있는지’,
‘명도가 되는지’,
‘보증금을 인수하는 건 아닌지’,
이걸 모르고 입찰하면…
👉 수천만 원 손해가 한순간입니다.

그래서,
입찰 전 꼭 확인해야 할 5단계 실사 체크리스트
전부 정리해드립니다.

 

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✅ Step 1. 현장조사 – “누가 살고 있는가?”

📌 방문 시 체크할 것

• 🚪 문 앞 명패/벨소리/인터폰 반응
• 🧾 우편물 수취 여부 (임차인 명의?)
• 🪧 현관문 스티커, 압류딱지, 경고장
• 📸 외벽 균열, 창틀, 전기·수도 상태 등

📌 말 걸기 Tip

“여기 혹시 이사 예정이신가요? 근처 전세 알아보고 있어서요~”
→ 세입자 상황 간접 확인 가능!

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✅ Step 2. 전입세대 열람 – 전입 + 실거주 + 점유 확인

📍 주민센터에서 열람 가능 (주소지 기준)
→ 전입일자, 세대주 성명, 세대구성 파악 가능

| 전입 + 점유 | 대항력 발생 → 낙찰자 보증금 인수 가능성 ↑
| 전입 無 or 미점유 | 대항력 없음 → 명도 비교적 쉬움

📌 확정일자 받은 임차인은 배당요구 여부 반드시 확인
→ 명세서에 ‘배당요구 여부 및 배당순위’ 표시됨

 

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✅ Step 3. 매각물건명세서 분석

👉 법원이 제공하는 해당 물건 권리관계 요약표

확인 포인트

항목체크 이유

말소기준권리	기준일 이후 권리는 대부분 소멸 안 됨
배당요구한 임차인	보증금 전액 배당 안 되면 → 인수
특별매각조건	철거, 점유이전 불가 등 명기된 조항
유치권 존재 여부	‘유치권 주장 있음’ 명기 시 경계

📌 등기부보다 명세서가 최신입니다. 꼭 최종 입찰 전 열람!

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✅ Step 4. 유치권, 법정지상권 등 점유 리스크 확인

유치권 점검법

유치권 위험?이렇게 확인하세요

공사 중 or 공사업자 점유	공사비 미수로 유치권 행사 가능성
실제 점유자 = 시공업체 명의	점유 + 채권 존재 → 유치권 인정 가능
법원 현황조사서에 ‘점유자 불분명’	반드시 현장 방문 필요
유치권 주장 시	소송, 협의 필요 → 시간·비용 손실 예상

📌 소액 공사비라도 유치권 인정되면 명도 지연 수개월

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✅ Step 5. 입찰 최종 판단 포인트

✔️ 임차인 전입일 + 점유 확인 완료
✔️ 확정일자 여부 & 배당요구 체크
✔️ 유치권·법정지상권·특별매각조건 없음
✔️ 명도 가능성 명확 (거주자와 협의 가능성 有)

 

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💡 실전 명도 난이도 구간 예시

난이도상황명도 리스크

쉬움	공실, 점유자 없음, 전입 없음	없음 (잔금 납부 후 바로 점유 가능)
중간	전입 有, 점유 有, 배당 無	협상 or 인도명령 → 명도비 필요
위험	유치권 주장 + 점유 + 공사업체	강제집행, 소송 가능성 ↑

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✨ 마무리 요약

✔️ 경매는 ‘종이상의 숫자’보다
👉 현장조사와 점유 상태 확인이 먼저입니다.

✔️ 낙찰 전 5단계만 체크하면
👉 불필요한 리스크 80%는 차단 가능

✔️ 임차인, 명도, 유치권 등
👉 문제 있는 물건은 싸게 낙찰받아도 ‘독’입니다

👉 현장에서 보고, 전입 열람하고, 명세서 분석까지
꼼꼼히 한 번 더!