🧾 권리분석의 실전법칙 – 말소기준권리부터 대항력 있는 임차인까지 완전 정리

🧾 권리분석의 실전법칙

– 말소기준권리부터 대항력 있는 임차인까지 완전 정리

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📌 왜 권리분석이 중요할까?

👉 경매는 법적 절차를 통한 소유권 취득입니다.
그래서 ‘소유’만 바뀌는 것이고,
그 안에 얽힌 권리(채권·임차인·지상권 등)는 경매 이후에도 그대로 남을 수 있습니다.

즉, 권리를 잘못 분석하면 낙찰이 ‘부채 인수’가 됩니다.

 

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🔍 말소기준권리란?

경매 진행 시,
📍 어떤 권리부터 ‘자동으로 소멸되느냐’를 판단하는 기준점

말소기준권리 = 경매를 신청한 채권자의 최선순 담보권

보통은
✅ 근저당권
✅ 압류
✅ 가압류
이 중 **가장 빠른 날짜의 ‘담보성 권리’**가 기준이 됩니다.

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📚 예시로 이해하기

등기부등본 요약

접수일권리유형채권자비고

2018.03.01	소유권 이전	홍길동	매매
2019.01.15	근저당권 설정	A은행	말소기준권리 ← 보통 여기서 시작
2020.02.10	전세권 설정	김영희	후순위 / 말소 안됨 가능성 ↑
2021.04.05	임차인 확정일자	이철수	대항력 여부 검토 필요
2023.07.11	경매개시결정	A은행	채권자 = 말소기준권리 보유자

분석 결과

• 2019.01.15 A은행의 근저당권이 말소기준권리
• 이보다 뒤에 있는 권리들은 소멸 여부를 하나씩 따져야 함

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✅ 대항력 있는 임차인 체크포인트

조건설명

주민등록 (전입신고)	낙찰 이전부터 주소지 등록되어 있어야 함
점유 (실거주)	실거주 확인, 단순 주소만 등록된 경우 위험
확정일자	배당요구 여부와 순위에 영향 줌 (세무서/동사무소 확인)

📌 이 3가지가 모두 충족된 임차인은
→ 낙찰자가 보증금 반환 책임을 떠안게 됨
→ 반드시 배당요구 종기일 내 제출 여부 확인

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⚠️ 위험한 권리 유형 3가지

1. 전입 + 확정일자 임차인 (보증금 반환 책임 有)

→ 배당 요구 안 했으면 인수됨!
→ 보증금 3천만 원? 낙찰자가 부담할 수도 있음

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2. 유치권 (공사비 관련 권리)

→ 공사업자가 점유하며 경매 후 퇴거 거부 가능
→ 실체 없는 유치권도 ‘소송 비용’ 수백만 원 발생 가능성

실전 팁

• 전입자 없는 상가 점유자 = 유치권자 의심
• 시공계약서 등 확인 후 낙찰 참여 결정

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3. 법정지상권 (토지·건물 분리 소유)

→ 건물만 경매 나왔는데, 토지에 대한 권리 없음
→ 낙찰 후 임대료 부담 or 철거 불가

📌 주로 구도심 상가/단독주택에서 자주 등장
→ 등기부 ‘지분’ / ‘대지권 없음’ 표시 반드시 확인

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💡 실전 권리분석 루틴 (초보 투자자를 위한 순서)

1️⃣ 등기부등본 열람
→ 가장 빠른 ‘담보권’ 확인 = 말소기준권리

2️⃣ 이후 권리들 날짜 순으로 정리
→ 말소 여부 판단 (기준일 전/후)

3️⃣ 주민센터 전입세대 열람
→ 대항력 있는 임차인 여부 판단

4️⃣ 현장 방문
→ 실거주 여부, 점유자, 간판, 현수막, 우편물 등 체크

5️⃣ 매각물건명세서 확인 (배당요구 여부 명시)

 

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📌 핵심 요약: 이것만 기억하자

항목요약

말소기준권리	가장 빠른 담보권 or 경매신청권리
대항력 있는 임차인	전입 + 점유 + 확정일자 → 인수 가능성 ↑
유치권	점유로 인한 명도 지연 + 소송 위험
실전 분석 루틴	등기부 → 전입세대 → 현장조사 → 명세서

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✨ 마무리 정리

✔️ 경매 성공의 80%는
👉 권리분석 정확도에서 결정됩니다.

✔️ ‘싸게 낙찰받는’ 것보다 중요한 건
👉 ‘괜찮은 물건을, 리스크 없이 사는 것’입니다.

✔️ 등기부등본 보는 눈, 전입세대 해석, 점유자 인터뷰
→ 이것이 고수의 기본기입니다.