💸 경매 입찰가 산정 로직 – 감정가 보정법 + 낙찰가율 시뮬레이션 실전 가이드

💸 경매 입찰가 산정 로직

– 감정가 보정법 + 낙찰가율 시뮬레이션 실전 가이드

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✅ “얼마에 쓰면 좋을까요?”는 틀린 질문입니다

경매 입찰에서 가장 많이 나오는 말이
👉 “적정 입찰가가 얼마인가요?”입니다.

하지만 **이 질문의 정답은 ‘목적에 따라 다르다’**입니다.

✔️ 실거주용인가?
✔️ 전세 레버리지 투자용인가?
✔️ 단기 전매인가?
✔️ 월세 수익형인가?

입찰가는 목적과 리스크 허용 범위에 따라
‘내가 감당 가능한 손익계산 결과’에서 산출되는 숫자입니다.

 

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🧭 Step 1. 감정가 보정부터 시작하자

법원에서 제시하는 감정가는
시세와 일치하지 않습니다.
→ 평균 5~15% ‘시장가보다 높게’ 평가되어 있습니다.

📌 감정가 보정법

구분보정 방식체크 포인트

주변 시세 분석	실거래가 비교 (국토부 실거래가 앱, 호갱노노 등)	평형/층/동 유사한 매물 기준
입지 보정	대로변, 공실률, 단지 브랜드 등	상가나 오피스텔일수록 중요
상태 보정	리모델링 여부, 하자, 공실기간 등	리모델링비는 입찰가에 반영

💡 실무 예시

• 감정가 3억
• 실거래가 2.7억
  → 보정가 = 2.7억 기준으로 낙찰가율 계산

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📊 Step 2. 낙찰가율 시뮬레이션

예시: 감정가 3억 → 실시세 2.7억

낙찰가율입찰가메모

90%	2.7억	실거래가 수준, 실거주자 경쟁↑
85%	2.55억	보수적 실거주 투자자 타깃
80%	2.4억	레버리지 투자자, 수익형 적정선
75%	2.25억	경쟁자 적음, 공실·명도 리스크 감수 필요

📌 입찰은 ‘기회비용’과 ‘리스크 허용 범위’를 고려해
80~88% 구간이 일반적인 투자자 타깃 낙찰가율입니다.

 

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🧮 Step 3. 수익률 기반 입찰가 계산법 (IRR/ROI 기준)

상황 예시

• 낙찰가 2.4억
• 전세보증금 1.6억
• 실투입금 8,000만 원
• 예상 월세 수익: 65만 원 → 연간 780만 원

수익률 = (연 수익 ÷ 실투금) × 100 = (780 / 8000) × 100 = 9.75%

→ 수익률 8~10% 이상 나오면 입찰 유력
→ 단, 명도비·취득세·리모델링비 반영하여 보수적으로 계산해야 함

📌 실무에서 사용하는 엑셀 시트도 요청 시 제공 가능 (수익률 자동 계산)

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💼 실전 입찰 전략 예시

전략 유형입찰가 산정 방식

실거주형	감정가의 85~95% 수준 / 매물 희소성, 입주 타이밍 고려
전세 레버리지형	전세금 + 실투금 3천~5천 기준으로 역산
월세 수익형	목표 수익률(8% 이상)로 역산, 공실률 10% 반영
전매형	낙찰가 + 세금 + 수리비 < 매도 예상가 - 최소 5% 여유

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⚠️ 실수 많은 입찰 실전 사례

1. 감정가 기준으로만 입찰가 계산
   → 이미 고평가된 물건을 비싸게 낙찰받는 실수
2. 전세가율 90%에 낙찰
   → 전세보증금 하락 시 역전세 위험 발생
3. 명도비, 수리비 미포함
   → 낙찰 후 추가 자금 2~3천 필요… 수익률 붕괴

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✅ 입찰가 산정 체크리스트

• 감정가 vs 시세 차이 파악 완료
• 주변 최근 실거래가 기준 낙찰가율 역산
• 내 목적(실거주/투자) 명확하게 설정
• 세금, 명도비, 수리비 포함 실투금 계산
• ROI 최소 7~8% 이상 확보되는지 확인

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✨ 마무리 요약

✔️ 경매 입찰가 산정은
👉 **가격을 맞히는 게임이 아니라 ‘목표 수익률을 맞추는 게임’**입니다

✔️ 감정가를 맹신하지 말고,
👉 시세보정 → 수익률 계산 → 전략별 낙찰가율 설정으로 가야 합니다

✔️ 입찰 전에는 반드시
👉 수익 시뮬레이션을 통해 ‘리스크 허용 입찰가’를 도출해야 실수가 없습니다