건축물 리모델링 신고 기준 총정리! 배관·전기·창호 교체 중 허가 없이 가능한 공사와 신고가 필요한 대수선 기준을 최신 건축법

배관·전기·창호 교체 신고 기준 2025 최신 정리

주택을 고치는 사람 대부분은
“이 정도면 신고 없이 할 수 있겠지?”라고 생각합니다.
하지만 2025년 기준으로 대부분의 지자체는 배관·전기·창호 공사를
단순 인테리어가 아닌 **대수선(구조 또는 설비 변경)**으로 보고 있기 때문에
신고해야 하는 범위가 생각보다 넓습니다.

특히 오래된 단독주택이나 촌집은
배관을 옮기거나 전기 설비를 강화하거나
창문 크기만 조금 넓혀도 바로 “대수선 신고” 대상이 됩니다.

오늘은 2025년 최신 건축법 기준으로
어디까지 신고 없이 가능한지,
어디서부터 신고가 필요한지,
그리고 실제 신고 절차는 어떻게 되는지
모두 A~Z까지 정확하게 정리해드립니다.

 

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1️⃣ 신고 없이 가능한 수리·교체 범위 (2025년 기준)

건축법 시행령 제14조(경미한 건축행위)에 따라
다음과 같은 공사는 허가·신고 없이 가능합니다.

🔹 ① 동일 크기 창호 교체

• 기존 창문과 크기가 100% 동일
• 프레임 변경 가능
• 유리 교체 가능

📌 단, 크기만 5cm만 넓어져도 대수선 신고 대상입니다.

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🔹 ② 배관 단순 교체(같은 위치)

• 싱크대 배수관 교체
• 세면대·변기 교체
• 누수 배관 교체

📌 단, 배관의 위치가 달라지면 신고 필요.

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🔹 ③ 전기 배선 보수 또는 교체

• 조명 배선 교체
• 스위치 이동
• 콘센트 추가

📌 전기 전체 용량을 올리거나 분전반을 교체하면 신고 대상.

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🔹 ④ 도배·장판·바닥·몰딩 교체

가장 기본적인 인테리어 공사이므로 신고 불필요.

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🔹 ⑤ 욕실 기본 교체

• 기존과 동일한 위치에서의 변기·세면대·샤워부스 교체
• 타일 교체

📌 배수·급수 배관 위치 변경 시 신고 필요.

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✨ 한 문장 요약

“크기는 그대로 + 위치 그대로 + 구조체에 영향 없음 → 신고 없이 가능”

 

 

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2️⃣ 신고가 반드시 필요한 공사 (대수선)

2025년 기준 아래 공사는 모두 건축 신고 대상입니다.

🔹 ① 창문 크기 변경

• 창문 넓히기
• 창문 추가
• 창문 위치 이동

→ 모두 **‘주요 구조부 변경’**으로 판단되어 신고 필수.

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🔹 ② 배관 위치 이동

• 싱크대를 다른 벽으로 옮김
• 욕실 배수 라인 변경
• 화장실 확장

📌 배관 이동은 구조와 방수 문제와 직결되어
2025년부터 지자체가 강력히 관리 중.

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🔹 ③ 전기 용량 증설 또는 분전반 교체

• 가정용 3kW → 5kW로 변경
• 전기차 충전기 설치 위한 용량 업그레이드
• 분전함 교체

📌 이는 감전·화재 위험성 때문에 신고 필수.

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🔹 ④ 창고 → 방, 방 → 거실 등의 내부 용도 변경

내부 공간 용도만 바뀌어도 신고가 필요한 경우가 많습니다.

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🔹 ⑤ 구조체 건드리는 모든 작업

• 내력벽 일부 절단
• 보 절단
• 지붕 구조 손상
• 외벽 일부 철거

이것은 대수선 또는 증축에 해당하므로 신고 + 경우에 따라 허가 필요.

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대수선 신고에 필요한 서류

건축사 설계도가 필요하다고 오해하는 경우가 많지만,
대수선 신고는 상대적으로 간단합니다.

필요한 서류는 다음과 같습니다.

• 건축물대장
• 현장 사진
• 변경 전·후 도면(간단 도면)
• 대수선 신고서
• 시공사 정보

📌 건축사 도면 없이도 가능한 경우가 많습니다.
📌 지자체마다 요구 서류가 다르기 때문에 전화 확인 필수.

 

 

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3️⃣ 허가가 필요한 공사 (증축)

아래 공사는 100% 건축허가 대상입니다.

• 면적 증가(베란다 확장, 외벽 밀기)
• 고정식 데크 1m 이상 + 콘크리트 기초
• 지붕 높이 증가
• 다락 확장(층고 증가)

📌 신고가 아니라 정식 건축허가가 필요하므로 설계비까지 증가합니다.

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신고 절차 A to Z (지자체 공통)

신고 절차는 다음 4단계로 구성됩니다.

① 준비

• 간단 도면
• 사진
• 건축물대장

② 건축과 방문 또는 온라인 민원24 접수

• ‘대수선 신고’를 선택
• 서류 제출

③ 담당자 검토

소요 기간: 1~3일
(대부분 1일 내 처리)

④ 공사 진행

신고 수리(접수 완료) 후 공사 가능.

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신고를 안 하고 공사하면? (2025년 기준)

2025년부터 단속 기준 강화로 인해
무신고 리모델링은 다음과 같이 처리됩니다.

• 과태료: 80만 원~200만 원
• 원상복구 명령
• 주택 매매 시 거래 지연(불법건축물 표시)
• 준공 불가

특히 SNS에 올린 사진 때문에 적발되는 사례가 많습니다.

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마무리: “작은 공사라도 신고가 필요할 수 있다”

주택 리모델링은 단순해 보이지만
법적으로는 인테리어와 대수선의 경계가 매우 명확합니다.

📌 최종 요약

• 위치·크기 변화 없는 공사는 신고 없음
• 크기 변화·배관 이동·전기 업그레이드는 신고 필요
• 면적 증가·구조 변경은 허가 필요
• 신고 누락 시 과태료 + 원상복구

👉 결론: “공사보다 먼저 신고 여부를 확인하라.”

 

 

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