허가 없이 리모델링하다 적발된 실제 사례 3가지와 해결 방법 총정리! 데크 확장, 창문 변경, 농지

2025년 불법건축물 단속 강화, 나도 모르게 위반이 될 수 있다

많은 사람들은 “집 안을 고치는 건 허가 없이 해도 되겠지”라고 생각합니다.
하지만 2025년 기준으로 대부분의 지자체는 리모델링 공사 중 건축법 위반을 집중 단속하고 있습니다.
특히 단독주택, 농가주택, 촌집, 이동식 주택이 단속 대상에 많이 포함됩니다.

이 글에서는 실제로 적발된 3가지 리얼 사례와
그 문제를 어떻게 해결했는지, 또 같은 실수를 피하는 법까지 상세하게 알려드릴게요.

 

 

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1. 사례 1 – 데크 확장 1.5평, “이 정도는 괜찮겠지?” → 불법 증축 판정

한 주택 소유자는 나무 데크를 약 1.5평 정도 확장했습니다.
이 소유자는 데크는 ‘건축물’이 아니라고 생각했고,
“그냥 야외용 구조물인데 허가가 필요하겠어?”라고 판단했습니다.

하지만 지자체 현장 점검에서 이 데크는 증축으로 판정되었습니다.

❗ 적발된 이유

• 데크 아래 기초 콘크리트를 타설
• 데크 높이가 지면에서 1m 이상
• 영구 사용 구조물로 판단

해결 방법

• 이 소유자는 자진 철거를 선택하고
• 철거 후 사진 + 시공 철거확인서를 제출해
• 과태료를 면제받았습니다.

💡 핵심 교훈:
지자체는 “단순 데크”라도 기초·높이·영구성 3가지를 기준으로 건축물로 판단합니다.

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2. 사례 2 – 창문 확장 + 외벽 교체 → 리모델링이 아니라 ‘대수선’

한 귀촌인은 오래된 촌집을 감성 있게 리모델링하려고
창문 크기를 기존 1m → 2m로 확대하고,
외벽을 전체적으로 새로 시공했습니다.

이 귀촌인은 “내부 공사니까 신고 없겠지”라고 생각했지만
이는 **대수선(큰 구조 변경)**에 해당합니다.

❗ 적발된 이유

• 창문 크기 변경 = 구조 변경
• 외벽 전체 철거 = 주요 구조부 변경
• 단열재 → 방화구조 변경 가능성

해결 방법

• 건축사의 사후 대수선 신고 + 안전확인서 제출
• 주택 전체 구조 안전 점검
• 과태료 약 120만 원 부과

💡 핵심 교훈:
창문·외벽·벽체 변경은 ‘인테리어’가 아니라 구조 변경으로 분류됩니다.

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3. 사례 3 – 농지 위 이동식 주택 → “농막인 줄 알았는데 불법건축물?”

한 부부는 농지 위에 20㎡짜리 이동식 주택을 놓았습니다.
바퀴가 달린 구조라 농막으로 생각했고 신고를 하지 않았습니다.

하지만 이 이동식 주택은

• 전기 인입
• 수도 연결
• 데크 설치
  3가지를 한 상태였기 때문에
  ‘주거 목적의 건축물’로 판단되어 불법이 되었습니다.

❗ 적발된 이유

• 농지법상 “농업 목적”이 아닌 거주 목적 사용
• 건축법상 “영구 설치 구조물”로 인정
• 농지전용허가 없음

해결 방법

• 농지전용허가 (약 3~6주)
• 건축허가 접수
• 데크 철거 + 정화조 추가 설치
• 과태료 약 150만 원

💡 핵심 교훈:
이동식 주택은 ‘바퀴가 있다’고 해서 모두 농막으로 인정되지 않습니다.
전기·수도·데크 3박자가 갖춰지면 건축물입니다.

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해결 방법 총정리 – 적발되면 이렇게 하면 됩니다

① 자진 시정 또는 철거

가장 빠르고 과태료 감면되는 방식.
대부분의 경미한 위반은 “자진 시정”으로 끝납니다.

② 사후 신고 (대수선·용도변경·임시건축물 신고)

경미한 구조 변경의 경우
건축사에게 사후 신고 도면을 받아 제출하면 합법화 가능합니다.

③ 정식 건축허가 절차 밟기

주택 확장, 외벽 증축, 농지 전용 등
규모가 클 경우 허가 절차를 처음부터 다시 진행해야 합니다.

④ 과태료 감면

자진 시정 + 사진 제출하면
대부분 50~100% 감면 가능합니다.

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불법 리모델링 단속 강화 포인트

2025년 기준 지자체 단속은 다음 4가지를 집중 조사합니다:

1. 데크 확장
2. 차양·포치 등 지붕 구조물 설치
3. 정화조·수도 무허가 설치
4. 농지 위 이동식 주택

특히 SNS·블로그 사진으로 적발되는 경우가 많습니다.
(자기 집 리모델링 사진 올렸다가 적발된 사례 다수)

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마무리: “리모델링은 공사보다 법을 먼저 봐야 한다”

리모델링은 단순한 인테리어가 아니라 법적 행위입니다.
특히 촌집·단독주택·농막·이동식 주택은
작은 변경도 단속 대상이 될 수 있습니다.

📌 요약 정리

• 데크·외벽·창문 변경은 대부분 ‘증축·대수선’
• 농지 위 이동식 주택은 허가 없으면 100% 불법
• 자진 시정하면 과태료 감면 가능
• 신고·허가 기준은 지자체마다 상이

👉 결론: “허가 가능한지 먼저 확인하고, 공사를 나중에 하라.”
이 원칙만 지키면 절대 적발되지 않습니다.

 

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