창고를 카페로 바꾸고 싶다면 용도변경이 필수! 건축법 기준으로 창고→카페 용도변경 절차, 필요 서류, 비용, 승인 조건정리

2025 건축물 용도변경 절차 A to Z 완벽 정리

많은 사람들이 창고·창고형 건물을 저렴하게 매입해
카페나 공방, 작은 베이커리로 운영하려는 꿈을 가지고 있습니다.
특히 제주도·강원도·전라권처럼 넓은 토지에 오래된 창고가 많은 지역에서는
“창고 → 카페” 용도변경 창업이 실제로 매우 활발해지고 있어요.

하지만 대부분의 사람들은
“안에서만 카페처럼 꾸미면 되겠지?”
“용도변경은 큰 건물만 하는 것 아닌가?”
라고 오해하고 있습니다.

2025년 기준으로 창고를 카페로 운영하려면
건축물 용도변경 + 위생신고 + 소방 시설 + 주차 기준 충족
4가지 단계를 반드시 거쳐야 합니다.

오늘은 창업을 준비하는 사람을 위해
창고 → 카페 용도변경 절차를 A부터 Z까지
가장 쉽게 정리해드립니다.

 

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1️⃣ 용도변경이 필요한 이유 – “창고는 영업이 불가한 건축물이다”

창고는 **‘창고시설(제9종 근린생활시설 외)’**로 분류되며
식음료 판매, 손님 응대, 상업활동이 모두 불가능합니다.

반면, 카페는
→ 제1종 근린생활시설(휴게음식점)
→ 또는 제2종 근린생활시설(일부 카페 형태)
로 분류되는 명백한 영업 건축물입니다.

📌 핵심 포인트

영업 목적이 생기면 무조건 ‘근린생활시설’로 용도변경해야 합법입니다.
용도변경 없이 영업하면 단속 시 600만 원~1,000만 원 과태료가 나옵니다.

 

 

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2️⃣ 창고 → 카페 용도변경 가능 여부 먼저 확인하기

용도변경이 모든 창고에서 가능한 것은 아닙니다.
다음 조건 중 하나라도 충족하지 못하면 용도변경 불가입니다.

🔹 ① 용도지역 확인

• 주거지역 → 대체로 가능
• 계획관리지역 → 가능
• 생산관리지역 → 일부 가능(지자체마다 기준 상이)
• 농림지역 → 대부분 불가
• 보전관리지역 → 매우 제한적

🔹 ② 건폐율·용적률 확인

근린생활시설 기준을 초과할 경우 불가.

🔹 ③ 주차대수 기준 충족

카페는 주차대수 기준이 매우 엄격합니다.
보통 1대/20㎡(지자체마다 상이)

🔹 ④ 진입도로 폭

법정 도로와 연결되어 있어야 함.
폭 4m 이상 권장.

📌 Tip:
용도변경은 “가능한 땅인지 먼저 확인하는 것”이 가장 중요합니다.

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3️⃣ 건축물 용도변경 절차 A to Z (2025년 최신)

용도변경은 크게 6단계로 진행됩니다.

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🔹 ① 건축사 사전 검토

건축사는 다음 사항을 검토합니다.

• 구조 안전
• 주차 기준
• 건폐율·용적률
• 소방 기준 충족 여부

💡 건축사가 “가능하다”고 판단하면 90% 이상 허가가 나옵니다.

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🔹 ② 설계도면 작성

카페 운영에 맞는 구조로 도면을 새로 만들게 됩니다.

• 평면도
• 배치도
• 전기·배관 도면
• 주차 계획 도면
• 소방 시설 도면

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🔹 ③ 건축물 용도변경 신청

관할 시·군·구청 건축과에 제출합니다.

📄 제출 서류

• 건축물현황도
• 용도변경 신청서
• 설계도서(건축사 작성)
• 구조 안전 검토서
• 주차배치도
• 토지 및 건축물 대장

📌 심의 기간: 7일~20일

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🔹 ④ 소방시설 적합성 확보

카페는 화기·조리·손님 밀집이 발생하는 용도이므로
소방 기준이 매우 중요합니다.

필수 항목:

• 소화전
• 스프링클러(면적 기준)
• 자동 화재감지기
• 피난유도등

지자체에 따라 소방교육·소방 점검 필수.

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🔹 ⑤ 위생(휴게음식점) 신고

용도변경 완료 후 보건소에 신고해야 정상 영업이 가능합니다.

준비물

• 조리시설
• 화장실
• 환기시설
• 설비 배치도

위생신고 후에야 정식으로 카페로 등록됩니다.

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🔹 ⑥ 사업자등록 + 영업 시작

용도변경 → 위생신고 → 사업자등록 순서로 진행해야
모든 행정이 합법입니다.

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4️⃣ 비용은 얼마나 들까? (2025년 기준 평균)

항목예상 비용

건축사 설계 및 용도변경 서류	150~350만 원
소방 설비 보완	100~300만 원
내부 공사(카페 인테리어)	1,000만~4,000만 원
주차장 조성	200~500만 원
위생 설비	100~200만 원

👉 전체 비용은 1,500만 원~5,000만 원 범위에서 결정됩니다.

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창고 → 카페 용도변경 시 주의해야 할 5가지

1️⃣ 주차대수가 부족하면 허가가 절대 안 남
2️⃣ 단층 창고라도 구조 안전 검토는 필수
3️⃣ 농림지역·보전관리지역에서는 거의 불가
4️⃣ 상하수도 인입 여부 미확인 시 추가비용 큼
5️⃣ 용도변경 전에 공사하면 무조건 ‘불법 공사’

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마무리: “용도변경은 복잡하지만, 순서를 지키면 100% 가능하다”

창고를 카페로 바꾸는 과정은
생각보다 복잡하지만 정해진 절차만 지키면 충분히 가능한 작업입니다.

특히 2025년 현재는
소규모 창업·로컬 카페 증가로 인해
지자체도 합법적인 용도변경을 적극적으로 지원하고 있습니다.

📌 핵심 요약

• 창고는 영업 불가 → 근린생활시설로 용도변경 필수
• 토지 조건·주차 기준·소방 기준 충족 여부 필수 확인
• 건축사 설계 → 용도변경 신청 → 위생신고 순서
• 절차만 지키면 안정적으로 카페 창업 가능

👉 결론: “공사보다 먼저, 용도변경부터 시작하라.”

 

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