임야 전용 허가 가능 여부를 결정짓는 7가지 기준 정리 경사도, 보전산지 여부, 도로 조건, 환경 규제, 기반시설, 전용 목적 등 승인요소

2025. 12. 6.

by. 매점이모

2025년, 임야에 집·창고·이동식 주택 짓기 전 반드시 확인해야 할 핵심 조건

많은 사람들이 임야를 매입해 작은 집을 짓거나, 이동식 주택을 올리거나, 창고나 작업실을 만들고 싶어 합니다.
특히 2025년은 임야 기반 귀촌 수요가 크게 늘면서 “임야 전용 허가”에 대한 관심이 폭발적으로 증가했습니다.

하지만 임야는 산지관리법 + 산림보호법 + 국토계획법의 3중 규제를 동시에 받기 때문에
‘그냥 평탄한 땅이라 건축이 가능하겠지?’라고 생각하면 큰 착오를 부를 수 있습니다.

오늘은 임야를 **전용(=산지를 다른 용도로 변경)**하려면
어떤 기준을 충족해야 허가가 가능한지,
2025년 강화 기준을 기반으로 7가지 핵심 항목으로 정리해드립니다.

1️⃣ 경사도 기준 – 15%가 넘으면 허가가 거의 불가능하다

임야 전용 허가에서 가장 중요한 판단 기준은 경사도입니다.

🔹 허가 가능 기준

경사도 15% 미만
완경사 형태
대지 조성 시 토목 위험이 없는 구간

🔹 허가 어려운 기준

경사도 15~20% → 추가 구조 검토 필요
경사도 20% 초과 → 사실상 전용 불가
급경사지 → 산사태 위험으로 불가 판정

📌 경사도는 허가 승인 여부의 1순위 기준입니다.

2️⃣ 산지보전지역 여부 – 2025년 기준 거의 불가

임야는 크게 보전산지와 준보전산지로 나뉩니다.

✔ 준보전산지 → 전용 가능 (조건부)

단독주택·창고·이동식 주택 모두 가능성이 있음.

❌ 보전산지 → 전용 거의 불가

보전산지는 생태·수질·환경 보호가 핵심 목적이므로
건축물 설치 자체가 제한됩니다.

📌 보전산지는 2025년부터 규제가 더 강화되어 사실상 허가 불가.

3️⃣ 도로 조건 – 4m 미만이면 전용 허가 불가

임야 전용 허가에서는 접도 조건이 매우 중요합니다.

허가 가능 조건

폭 4m 이상의 도로 확보
차량 접근 가능
사유지 도로일 경우 사용승낙 필요

허가 불가 조건

맹지
폭 3m 이하 소로
농로·사도만 존재하는 경우

📌 “도로 확보가 안 된 임야는 100% 전용 불가”라고 보면 됩니다.

4️⃣ 산사태 위험지 여부 – 고위험지면 즉시 불가

2025년 기준 전국 지자체는
임야 전용 신청에 대해 산사태 위험지 조사를 필수로 시행합니다.

전용 가능

산사태 위험등급 3~5등급

전용 불가

산사태 위험등급 1~2등급
절토·성토 필요량이 과도한 곳
암반 절개가 필요한 곳

📌 산사태 위험도가 높으면 용도 변경 자체가 불가합니다.

5️⃣ 환경·생태 규제 여부 – 규제가 있으면 거의 불가

임야 주변의 환경 규제는 전용 허가에 직접적인 영향을 줍니다.

불가 또는 제한되는 규제

상수원보호구역
수질보전특별대책 지역
생태자연도 1등급
멸종위기종 서식지
경관보호구역

📌 규제가 단 하나라도 걸리면 허가가 매우 어렵습니다.

6️⃣ 기반시설 가능 여부 – 상·하수도 인입 가능 여부가 핵심

임야는 기반시설 설치가 불리하기 때문에
인입 가능 여부가 전용 승인에 매우 중요합니다.

허가 가능 조건

상수도 인입 가능
정화조 설치 가능
배수로 확보 가능 (빗물 처리 포함)

허가 어려운 조건

상수도 인입 불가
하천과 근접해 배수 문제 발생
토양이 침투성이 낮아 배수 불가

📌 임야의 최종 허가 여부는 “기반시설 가능” 여부에서 갈립니다.

7️⃣ 용도 목적의 적합성 – 주거·창고·축사 승인 가능 범위가 다르다

임야 전용 허가의 마지막 기준은 전용 목적입니다.

승인 가능성이 높은 목적

단독주택
농업·임업용 창고
작업실
농막(비주거)
소규모 창업시설(근린생활시설 일부)

승인 어려운 목적

카페
식당
숙박업
공장
대규모 창업시설

📌 전용 목적이 공익과 거리가 먼 경우 허가 확률이 떨어집니다.

임야 전용 가능 여부 ‘7가지 핵심 요약’

판단 기준전용 가능전용 어려움 / 불가

경사도	15% 미만	15~20% 이상
산림 등급	준보전산지	보전산지
도로	4m 이상	맹지·3m 이하
산사태 위험	3~5등급	1~2등급
환경 규제	없음	보호구역 포함
기반시설	인입 가능	인입 불가
전용 목적	주택·창고	카페·숙박업