전→대지 토지 전용 비용과 승인 기준! 농지전용허가 절차, 필요 비용, 승인 조건, 소요 기간까지

토지 전용(전→대지)할 때 드는 비용 + 승인 기준 완벽 해설

2025년, 단독주택 짓기 위한 필수 절차를 가장 쉽게 정리한다

많은 사람들은 ‘땅이 있으니까 집을 지을 수 있겠지?’라고 생각하지만,
현실에서는 **지목이 전(밭)**인 상태에서는 주택을 지을 수 없습니다.
전은 농지로 분류되어 농지법 적용 대상이며,
주택 건축을 위해서는 반드시 지목을 전→대지로 변경하는 토지전용 절차가 필요합니다.

2025년 기준으로 농지전용허가와 토지 지목 변경 절차는 더 엄격해졌고,
특히 계획관리지역·생산관리지역에서 주택 건축 수요가 급증하면서
농지 전용 조건·비용·기간을 정확히 아는 것이 필수입니다.

오늘은 전(밭)을 대지로 바꾸기 위해 필요한 비용·절차·승인 기준을
초보자도 이해하기 쉽게 A부터 Z까지 정리해드립니다.

ㄱ

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1️⃣ 전(밭)을 대지로 바꾸려면? – 반드시 필요한 2단계 절차

토지를 전→대지로 변경하려면 두 가지 절차가 필요합니다.

🔹 ① 농지전용허가

농지를 다른 용도로 바꾸는 허가
→ 농지법 적용

🔹 ② 지목변경(전→대지)

농지전용허가 후에 지목을 실제로 대지로 바꾸는 절차
→ 지적법 적용

📌 핵심:

“농지전용허가 없으면 대지 변경은 절대 불가.”

 

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2️⃣ 농지전용허가 승인 기준 (2025년 최신)

2025년 기준, 농지전용허가가 나오는 핵심 조건은 다음과 같습니다.

✔ ① 용도지역

• 계획관리지역: 승인 쉬움
• 생산관리지역: 승인 가능하나 증명자료 필요
• 보전관리지역: 거의 불가
• 농림지역: 사실상 불가

✔ ② 경지 정리가 잘된 우량농지(X)

우량농지는 농업 목적이 강해 승인 어려움.

✔ ③ 주변 환경

• 인근에 기존 주택, 마을 형성 여부
• 도로 접근성
• 상·하수도 인입 가능 여부

✔ ④ 도로 조건

폭 4m 이상의 법정도로 접도 필수

✔ ⑤ 환경·경관 심의

자연환경보호구역, 생태우수지역이면 불가 가능성 높음.

📌 결론:

계획관리지역의 일반 농지 = 허가 수월
생산관리지역의 경작 중 농지 = 조건부 허가
우량농지·농림지역 = 거의 불가

 

 

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3️⃣ 전→대지 변경 시 필요한 실제 비용 (2025년 기준 평균)

아래는 실제로 가장 많이 드는 항목별 비용 범위입니다.

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💰 ① 농지보전부담금 (가장 큰 금액)

전용면적 × 지역별 단가
→ 평균 평당 6만~10만 원

예) 100평 농지 전용 → 600만~1,000만 원

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💰 ② 농지전용허가 수수료

→ 5만~15만 원

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💰 ③ 토목공사(성토·절토)

지형에 따라 다름
→ 500만~3,000만 원

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💰 ④ 배수·배관 공사

→ 200만~600만 원

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💰 ⑤ 상하수도 인입 비용

→ 150만~500만 원

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💰 ⑥ 지적 정리 및 측량 비용

→ 50만~150만 원

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💰 총 예상 비용

대부분
👉 1,000만~4,000만 원 범위
(지형·지자체 기준에 따라 폭이 큼)

 

 

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4️⃣ 농지전용허가 절차 A~Z (지자체 공통)

절차만 알면 어렵지 않습니다.

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🔹 ① 농지전용 사전상담

지자체 농정과 방문 → 가능 여부 확인

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🔹 ② 농지전용허가 신청

필요 서류 제출

• 농지전용허가신청서
• 도면(배치도)
• 토지이용계획확인서
• 지적도
• 토지대장

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🔹 ③ 현장 조사

• 경지 상태
• 진입도로
• 배수 여건
• 주변 농지 영향 여부

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🔹 ④ 농지전용 승인

보통 2~4주 소요

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🔹 ⑤ 지목 변경 신청

지적과에서 처리 (1~2주)

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🔹 ⑥ 토목공사 + 대지 조성

(선택 사항)
평탄화·배수 공사 진행

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📌 총 소요 기간:
4~8주 정도면 지목 변경까지 완료됩니다.

 

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5️⃣ 농지전용이 불가한 경우 (2025년 주의사항)

다음 조건에 해당하면 농지전용 불가 또는 제한이 큽니다.

1️⃣ 경지정리사업지
2️⃣ 농업진흥지역
3️⃣ 생태보호구역
4️⃣ 하천구역·완충구역
5️⃣ 농림지역
6️⃣ 도로 접도 없음

📌 특히 “농업진흥지역”은 2025년 기준 99% 불가.

 

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6️⃣ 전→대지 변경 후 가능한 것들

대지로 변경하면 다음 행위가 합법적으로 가능합니다.

• 단독주택 건축
• 이동식 주택 건축허가
• 카페·창고 등 근린생활시설 설립
• 지하수 개발
• 정화조 설치

단순히 대지로 바뀌는 것만으로도 토지 가치가 크게 상승합니다.

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마무리: “전→대지 전용은 복잡하지만, 절차만 알면 가능하다”

토지 전용은 초보자에게는 어렵게 느껴지지만
사실은 절차와 기준만 정확히 알면 충분히 진행 가능한 과정입니다.

📌 핵심 요약

• 전→대지 변경은 “농지전용허가 + 지목변경” 두 단계
• 가장 큰 비용은 농지보전부담금
• 계획관리지역은 승인 쉬운 편
• 농업진흥지역은 거의 불가
• 전체 소요 비용은 1천~4천만 원 수준

👉 결론:
“집을 짓고 싶다면, 땅을 먼저 대지로 만들어라.”
이 한 줄이 전→대지 전용의 모든 핵심입니다.

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