똑똑한 매점이모

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💸 경매 입찰가 산정 로직– 감정가 보정법 + 낙찰가율 시뮬레이션 실전 가이드✅ “얼마에 쓰면 좋을까요?”는 틀린 질문입니다경매 입찰에서 가장 많이 나오는 말이👉 “적정 입찰가가 얼마인가요?”입니다.하지만 **이 질문의 정답은 ‘목적에 따라 다르다’**입니다.✔️ 실거주용인가?✔️ 전세 레버리지 투자용인가?✔️ 단기 전매인가?✔️ 월세 수익형인가?입찰가는 목적과 리스크 허용 범위에 따라‘내가 감당 가능한 손익계산 결과’에서 산출되는 숫자입니다. 🧭 Step 1. 감정가 보정부터 시작하자법원에서 제시하는 감정가는시세와 일치하지 않습니다.→ 평균 5~15% ‘시장가보다 높게’ 평가되어 있습니다.📌 감정가 보정법구분보정 방식체크 포인트주변 시세 분석실거래가 비교 (국토부 실거래가 앱, 호갱노노 등)평..

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🧾 권리분석의 실전법칙– 말소기준권리부터 대항력 있는 임차인까지 완전 정리📌 왜 권리분석이 중요할까?👉 경매는 법적 절차를 통한 소유권 취득입니다.그래서 ‘소유’만 바뀌는 것이고,그 안에 얽힌 권리(채권·임차인·지상권 등)는 경매 이후에도 그대로 남을 수 있습니다.즉, 권리를 잘못 분석하면 낙찰이 ‘부채 인수’가 됩니다. 🔍 말소기준권리란?경매 진행 시,📍 어떤 권리부터 ‘자동으로 소멸되느냐’를 판단하는 기준점말소기준권리 = 경매를 신청한 채권자의 최선순 담보권보통은✅ 근저당권✅ 압류✅ 가압류이 중 **가장 빠른 날짜의 ‘담보성 권리’**가 기준이 됩니다.📚 예시로 이해하기등기부등본 요약접수일권리유형채권자비고2018.03.01소유권 이전홍길동매매2019.01.15근저당권 설정A은행말소기준권리..

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📉 경매, 왜 지금 해야 하는가?– 2025 부동산 시장 구조 속 ‘실수요 경매 타이밍 분석’✅ “왜 하필 지금, 경매인가?”2025년 대한민국 부동산 시장은📉 고금리 장기화🏠 거래절벽 지속📉 실거래가 하락과🏦 경매물건 급증이라는 4가지 흐름이 동시에 맞물린 기회구간입니다.특히,경매 낙찰가율이 빠지고, 실수요자 중심의 낙찰자가 늘어나는 지금은“고수도 들어오고, 초보도 진입 가능한 가장 효율적인 타이밍”이라는 점에서 중요합니다. 🧭 2025년 현재 경매 시장 지표항목2023년2024년2025년 1Q경매 진행건수96,274건121,000건약 35,000건 (1분기)평균 낙찰가율78.5%71.2%67.4% (하락 중)주거용 낙찰가율83.1%75.5%69.8%평균 응찰자 수5.8명4.1명3.2명 (..

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💸 분양 받은 후 꼭 알아야 할주택 세금 & 유지비 총정리– 살 때보다 “살고 나서”가 진짜 중요하다!🧾 “집은 샀는데, 매달 뭐가 이렇게 빠져나가요?”내 집 마련 성공!하지만 진짜는 이제부터 시작입니다.✔️ 매달 나가는 관리비,✔️ 1년에 두 번 나오는 재산세,✔️ 깜빡하면 연체되는 종부세까지…특히 청약이나 분양으로 입주한 경우,대출 외에도 매달 나가는 고정비를 미리 알고 있어야👉 “살다 망했다”는 말 안 나옵니다!그래서 오늘은분양 후 실거주할 때 알아야 할 세금 + 유지비 항목을깔끔하게 정리해드릴게요. ✅ 1. 취득세 (한 번 납부, 가장 먼저!)항목내용발생 시점등기 완료 시 (보통 입주 전후)세율주택가액의 1.1% ~ 3.5%특례생애최초 50% 감면 / 다자녀 전액 면제 등납부 방법위택스 / ..

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💸 주택 구입 전 반드시 알아야 할 대출 종류 비교– 생애최초·디딤돌·보금자리·특례보금자리론 총정리!✅ “대출이 많아 헷갈려요… 나한테 맞는 건 뭐죠?”주택 구매를 앞둔 분들이 가장 많이 하는 말👉 “내 소득에 어떤 대출이 되는지 모르겠어요.”정부는 실수요자를 위해🏦 생애최초 구입자,👫 신혼부부,👨‍👩‍👧 다자녀가구 등맞춤형 정책대출을 다양하게 운영하고 있습니다.지금부터 핵심 4가지 대출상품을금리, 조건, 한도, 대상별로 비교해볼게요! 🏦 주요 대출상품 비교표항목생애최초 구입자금대출디딤돌 대출보금자리론특례보금자리론대상생애 최초 주택 구매자무주택 세대주무주택 세대주실수요자 누구나소득기준7천만 원 이하 (맞벌이 8,500만)동일제한 없음제한 없음주택가격6억 원 이하5억 원 이하6억 원 이하9..

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🗓️ 2025 분양 캘린더 & 청약 일정 – 실수요자 중심 전국 주요 단지 요약!🔍 “2025년, 어디 청약할까?”2025년은 실수요자 중심의 분양시장으로 재편되는 해입니다.정부가 특례보금자리·생애최초 특공 등 정책 대출 확대미분양 조정과 동시에 전국에 신규 물량 분산 공급청년·신혼·무주택자에게 기회 많은 공공청약 확대👉 청약을 노리는 분들에겐 준비만 잘하면 잡을 수 있는 시기!  🏗️ 지역별 청약 트렌드 핵심 요약지역특징주요 예정 단지서울역세권 위주 소형 평형 공급 / 청년·신혼 대상 집중SH공사 역세권 청년주택(마곡, 수서 등), 강남권 재건축 공급 일부 예정인천1기 신도시 재건축 + 검단 신축 집중검단신도시 민간분양, 루원시티 공공특공경기분산형 공급 / 수원·용인·광명 주요지동탄2, 광명뉴타..