소형주택 건축법 개정! 허가 없이 가능한 리모델링 범위와 허가가 필요한 공사 구분, 농막·이동식 주택 관련 완화 제도까지 필독

허가 없이 가능한 리모델링 범위 총정리

“우리 집은 작아서 그냥 고치면 되는 줄 알았는데… 허가가 필요하다고요?”
소형주택이나 농막, 이동식 주택을 보유한 분들이 가장 헷갈려 하는 부분이 바로 **‘허가 없이 가능한 리모델링 범위’**입니다.

2025년부터 개정된 건축법 시행령은
👉 소형주택의 리모델링 절차를 간소화하고,
👉 허가 없이 가능한 경미한 공사의 범위를 확대했습니다.

즉, **‘작은 주택이라도 신고 없이 가능한 공사’**가 늘어난 것이죠.

오늘은 최신 법 개정 기준으로
허가가 필요한 공사 vs 불필요한 공사를 정확히 구분해드릴게요.

 

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1️⃣ 허가 없이 가능한 리모델링 공사

2025년 개정 건축법 시행령 제14조(경미한 건축행위)에 따르면,
다음의 공사는 **‘건축허가나 신고 없이 가능’**합니다 👇

🔸 외부 구조 변경이 없는 내부 공사

• 실내 벽체 철거, 내부 도배, 마감재 교체
• 주방, 욕실, 조명, 창호 교체
• 전기 배선 교체, 수도 배관 변경

➡️ 조건:

• 건물 구조체(기둥·보·벽체 등) 훼손 금지
• 증축·용도변경이 없을 것

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🔸 창문·문 교체 (외관 동일 시)

• 동일 크기·형태로 교체할 경우 신고 불필요
• 단, 창문 크기를 넓히거나 위치 변경 시 → 허가 필요

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🔸 지붕 수리·재도색

• 동일 자재 교체나 보수 수준일 경우 허가 없음
• 지붕 높이 변경, 증축 포함 시 → 허가 대상

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🔸 단열·방수·바닥난방 시공

• 기존 구조 유지 시 신고 불필요
• 바닥 면적 확대, 천장고 변경 시 → 신고 필요

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🔸 농막·이동식 주택의 간단한 보수

• 단열 보강, 내부 인테리어 변경 가능
• 외부 데크 확장, 화장실 증설은 허가 필요

💡 정리 요약:

내부 구조 변경 없는 공사, 원형 유지형 수리는 허가 불필요!

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2️⃣ 허가 또는 신고가 필요한 리모델링 공사

공사 유형허가 필요 여부이유

증축 (벽체 확장, 데크 설치)	✅ 허가 필요	건축면적 증가
용도 변경 (주택 → 상가 등)	✅ 허가 필요	건축물대장 변경
구조 변경 (벽체 철거, 기둥 철거)	✅ 허가 필요	구조 안전 영향
지붕 높이 변경	✅ 허가 필요	외관·채광 기준 위반 가능
외벽 재시공 (자재 교체 포함)	⚠️ 신고 필요	외관 변경
단열 확장 (벽체 외부 시공)	⚠️ 신고 필요	면적 증가 가능

💡 핵심 포인트:
“외형 변화”가 생기면 대부분 허가 또는 신고 대상입니다.
특히 지붕, 데크, 외벽은 관청에서 민원 발생이 잦은 구간이에요.

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3️⃣ 2025년 달라진 소형주택 리모델링 완화 제도

국토부는 2025년부터 소형주택 리모델링 절차 간소화를 위해 다음과 같은 제도를 시행 중입니다.

1️⃣ 20평(66㎡) 이하 단독주택의 내부 리모델링 간소화
→ 구조 변경 없으면 신고 생략 가능

2️⃣ 농막·이동식 주택의 단열·창호 개선 허용
→ 기존 신고된 면적 내에서는 교체·보수 자유

3️⃣ ‘자가 리모델링 신고제’ 신설
→ 시공업체 없이 본인 시공 가능(안전진단 생략)

4️⃣ 제주·강원 등 시범지역 완화
→ 지붕 교체·도색은 신고 없이 가능

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4️⃣ 리모델링 전 꼭 확인할 행정 절차

확인 항목담당 기관처리 방식

건축물대장 열람	읍·면·동 행정복지센터	온라인 발급 가능
건축 신고 여부	건축과(시·군·구청)	전화·방문 확인
구조 안전성	공인 건축사·시공사	현장 점검 필요
리모델링 지원금 여부	도시재생과, 농촌주택개선센터	사전 신청 필수

💡 Tip:
간단한 공사라도 사진 기록 + 공사 전·후 도면 보관은 꼭 필요합니다.
향후 매매·지원금 신청 시 증빙으로 활용됩니다.

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마무리: “작은 집일수록, 허가 여부는 더 중요하다”

소형주택이라고 해서 법의 사각지대는 아닙니다.
오히려 면적이 작기 때문에
“조금만 바꿔도 증축으로 간주”되는 경우가 많습니다.

📌 핵심 정리

• 내부 공사 = 허가 불필요
• 외형 변화 = 신고 또는 허가 필요
• 20평 이하 소형주택은 2025년부터 절차 간소화
• 리모델링 전 반드시 건축물대장 확인

👉 한마디로, “작다고 쉽게 고치면 안 된다.”
제도 안에서 안전하게 리모델링하는 것이 진짜 현명한 선택입니다.

 

 

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