건축허가가 안 나오는 땅 7가지 총정리. 맹지, 보전관리지역, 절대농지, 환경 규제 지역, 도로 예정선, 재해위험지까지 기준으로 설명한 필수 체크리스트

2025. 12. 11.

by. 매점이모

많은 사람들은 땅을 매입할 때 “지목이 대지라서”, “평탄해 보여서”, 또는 “주변에 집이 있길래”
자연스럽게 건축이 가능할 것이라고 생각합니다.
하지만 2025년 현재 건축허가는 단순히 지목이나 형태만으로 결정되지 않으며,
용도지역·환경 규제·도로 조건·경사도·산지 상태·지구단위계획 등 여러 법률 기준을 충족해야만 가능해집니다.

실제로 건축이 안 되는 땅을 모르고 매수했다가
“허가 반려 → 개인 비용 수천만 원 손실 → 되팔기도 어려운 땅”이 되어버리는 사례가
전원주택·귀촌·임야 투자자 사이에서 폭발적으로 증가하고 있습니다.

오늘은 건축허가가 절대 나오지 않거나 극도로 어려운 땅 7가지를
지자체 건축과와 실제 사례 기준으로 명확하게 정리합니다.

1️⃣ 맹지(도로와 접하지 않은 땅)

건축허가 불가율: 100% 불가

건축법은 모든 건축물에 대해
→ 폭 4m 이상의 ‘법정 도로’ 접도 요건을 필수로 요구합니다.

즉,

도로가 0m인 맹지
사유지 도로만 존재하는 곳
농로·구거·돌길로만 이어진 곳

이런 땅은 건축허가가 절대로 나올 수 없습니다.

📌 핵심

“어떤 형태의 건물도 맹지에서는 허가가 불가능하다.”

2️⃣ 보전관리지역 + 경사도 높은 임야

건축허가 불가율: 95% 이상

보전관리지역은 자연환경 보전을 우선하는 지역으로 지정되어 있고,
경사도가 15~20% 이상이면 기반시설 설치가 불가능하다고 판단됩니다.

조합이 최악인 경우

보전관리지역
경사도 20% 이상
배수 불가
산사태 위험도 1~2등급

→ 건축허가 불가 확정.

📌 핵심

“경사도가 급한 보전관리지역은 허가가 나올 이유가 없다.”

3️⃣ 상수원보호구역·환경보호구역에 속한 토지

건축허가 불가율: 90% 이상

상수원보호구역, 상수도보호구역, 수질보전특별대책지역 등은
환경부 규제가 최우선입니다.

불가 사유

정화조 설치 불가
생활오수 배출 제한
건축 면적 제한

→ 단독주택, 카페, 숙박, 창고 등 대부분 불가.

📌 핵심

“환경 규제가 걸려 있으면 건축은 사실상 불가능하다.”

4️⃣ 농업진흥구역(절대농지)

건축허가 불가율: 99%

농업진흥구역은

건물
이동식 주택
창업시설
공방

모두 금지됩니다.

예외는 ‘순수 농업용 시설(비영구)’뿐이므로
주택은 절대 불가입니다.

📌 핵심

“절대농지에서 주택은 0% 가능.”

5️⃣ 도로 예정선이 걸린 땅

건축허가 불가율: 80% 이상

도시계획선 안에 있는 땅은
→ “향후 도로로 쓰일 예정”이라
→ 건축물 신·증축이 제한됩니다.

지자체가 하는 말

“선이 걸린 면적은 허가 불가입니다.”
“허가를 내줘도 나중에 철거 대상입니다.”

📌 핵심

도로 예정선 = 허가 제한 = 투자 위험 매우 높음.

6️⃣ 사고 지구, 재해위험지구, 산사태 위험지

건축허가 불가율: 85% 이상

2025년 기준, 정부는
산사태·침수·낙석 위험 지역의 건축을 강력하게 제한하고 있습니다.

다음 지역은 허가 불가 가능성이 매우 높습니다.

산사태 위험 1~2등급
급경사지 재해위험지구
침수위험지구
절개지 인접

📌 핵심

“안전성 부족”은 허가 반려 1순위 사유다.

7️⃣ 상하수도·전기 인입이 불가능한 땅

건축허가 불가율: 70~90%

건축허가는 ‘사람이 생활 가능한 건축물’을 전제로 하므로
기반시설이 반드시 필요합니다.

다음 조건이면 허가 불가 가능성이 높습니다.

상수도 인입 거리 과다
정화조 설치 불가(지반 조건 불량)
배수로 확보 불가
전기 연결 불가능한 고립지

📌 핵심

기반시설이 불가하면 건축도 불가능하다.

<총정리> 건축허가가 안 나오는 땅 7가지

번호땅 유형허가 가능성

1	맹지	절대 불가
2	보전관리 + 급경사 임야	거의 불가
3	상수원·환경 규제 지역	불가
4	절대농지(농업진흥구역)	99% 불가
5	도로 예정선 걸린 땅	대폭 제한
6	재해위험지구	매우 불가
7	기반시설 인입 불가 지역	대부분 불가