계획관리지역에서 빈집 리모델링할 때 꼭 알아야 할 법률 3가지! 국토계획법, 건축법, 농지법 핵심 요약과 리모델링 허가 기준

허가 없이 공사했다가는 철거 명령? 이 3가지 법은 반드시 알고 시작하세요

“빈집이라니까 그냥 수리하면 되는 거 아냐?”
“집은 원래 있었던 거니까 리모델링은 마음대로 해도 괜찮겠지…”

아닙니다.
특히 계획관리지역에서의 빈집 리모델링은
✅ 단순 수선 수준을 넘는 순간
✅ 법적 허가 없이는 “불법건축물”로 간주됩니다.

👉 리모델링을 잘못 시작하면
이행강제금 폭탄 + 철거 명령 + 매각 불가라는 3종 세트를 맞을 수 있습니다.

제주도와 같이 자연환경보전 가치가 높은 지역은
법 적용이 훨씬 더 엄격하고 까다롭습니다.

그래서 오늘은 계획관리지역에서 빈집 리모델링을 고려하는 분들이 반드시 알아야 할 핵심 법률 3가지를
🔎 실제 사례와 함께 설명드리겠습니다.

 

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법률 ① 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 – 리모델링 가능한 용도인가?

왜 중요한가요?

건물이 있어도 토지의 용도지역에 따라 건축·수선이 제한될 수 있습니다.

• 계획관리지역은 원칙적으로 개발 가능한 지역으로 분류되지만,
• ✅ 건축 가능 여부
• ✅ 허가 주체
• ✅ 용도 변경 범위 등은 모두 용도지역에 따라 제한됩니다.

리모델링 시 확인해야 할 내용:

항목확인 방법

용도지역	‘계획관리지역’ 여부 → 건축 가능
토지지구	자연취락지구, 지구단위계획구역 여부
건축행위 허용 여부	도시계획 조례로 제한된 지역인지 확인
건물 용도	주택, 근린생활시설, 창고 등 구분 필요

📌 토지이용계획 확인서로 조회 가능
📌 건축법과 함께 이중 적용되는 경우가 많으니 건축사 자문 필수

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✅ 법률 ② 「건축법」 – 리모델링 범위가 ‘수선’인가, ‘대수선’인가?

왜 중요한가요?

리모델링이라도 구조를 건드리면 ‘대수선’으로 분류 → 건축 허가 필요

건축법에서는 리모델링을 세 가지로 나눕니다.

유형설명허가 필요 여부

수선	도배, 타일 교체, 창문 교체 등	❌ 불필요
대수선	기둥, 내력벽, 지붕틀, 슬래브 변경 등	✅ 필요
증축/개축/재축	면적 변경, 층수 추가 등	✅ 필요 + 신고 또는 허가

리모델링 전 반드시 확인할 것:

• 지붕 교체 = 대수선
• 벽체 제거 = 대수선
• 다락방 추가 = 증축
• 화장실 위치 변경 = 배관 설계 동반 → 허가 필요할 수 있음

📌 대수선은 건축사 도면 + 관할 관청 허가 + 감리 필요

예시 실수 사례:
👉 “지붕 기와만 바꿨다” → 알고 보니 지붕틀 교체로 ‘대수선’ → 이행강제금 부과됨

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✅ 법률 ③ 「농지법」 – 토지 지목이 ‘전·답’이면 집도 못 짓는다?

왜 중요한가요?

제주 빈집은 상당수가 ‘대지’가 아니라 ‘전(田)’입니다.
농지 위에 지어진 집은 불법건축물일 가능성이 큽니다.

✔ 리모델링 전에 반드시 체크해야 할 것:

• 토지 지목이 ‘대지’인지 확인
• ‘전’, ‘답’, ‘임야’의 경우
  • 건축물 소유는 허가 불가
  • 기존 건물이 있어도 소유권 이전·사용 제한
  • 리모델링도 불법행위 간주 가능성 있음

해결 방법은?

• 농지전용허가 또는 지목 변경 신청
  • 단, 절차 복잡하고, 최소 수개월 소요
  • 농지전용부담금 발생 가능 (수백만 원 이상)

예외적으로 농지에 집이 합법적으로 존재하는 경우도 있지만,
그럴 경우에도 구청 및 건축과 확인 후 리모델링 가능 범위 확인 필요

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[보너스] 그 외에 자주 문제되는 규제들

항목설명

개발행위허가제한구역	일부 지역은 환경보전 위해 1~3년간 개발행위 금지
문화재 보호구역	주변 500m 이내일 경우 문화재청 협의 필요
경계분쟁	빈집 주변 땅의 경계가 불분명할 경우 공사 중 민원 발생 가능
산지관리법 적용	임야 인근 지역에서 법적으로 건축 제한

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제주 빈집 리모델링, 감성보다 법이 먼저입니다

‘집이 원래 있으니까 수리만 하면 되겠지’라는 생각은
계획관리지역에서는 통하지 않습니다.

법을 모르고 시작하면? → 불법 건축물 등록 → 철거 명령 → 되팔지도 못함

반대로
법을 알고, 허가 받고, 지원금까지 챙기면? → 정식 건축물 등록 → 가치 상승 + 수익 가능

✅ 리모델링 전에
✅ 반드시 체크하고
✅ 전문가와 함께 시작하세요

 

 

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