-
목차
눈에 보이는 것만 믿지 마세요! 낭패 보지 않기 위한 12가지 핵심 포인트
“제주 빈집 저렴해서 샀는데, 수리비가 1억 넘게 나왔어요.”
“지목이 ‘전’이라 주택 허가가 안 된다는 걸 뒤늦게 알았어요…”이런 사연, 의외로 많습니다.
제주 빈집 구매는 ‘기회’가 맞지만,
제대로 확인하지 않으면 ‘큰 실수’가 될 수도 있습니다.특히 제주도는
✅ 자연환경보전지역,
✅ 국립공원법,
✅ 오름보호구역,
✅ 지목 규제 등으로 인해
건축 및 용도변경이 엄격하게 제한되어 있습니다.오늘은 실제 제주 빈집을 구매하거나 활용하려는 분들을 위해
현지 부동산 전문가, 건축사, 귀촌인의 인터뷰와 사례를 바탕으로
✅ 반드시 체크해야 할 12가지 항목을 정리해드립니다.
1. 토지 지목 확인 – ‘대지’인가요, ‘전’인가요?
제주 빈집의 40%는 지목이 ‘전(田)’, ‘답(畓)’으로 되어 있습니다.
- 지목이 ‘대지’여야 주택으로 법적 사용이 가능합니다.
- 지목이 ‘전’인 경우 건축허가 불가, 불법 건물일 수 있습니다.
- ‘지목 변경’에는 최소 1년 이상의 시간이 필요할 수 있습니다.
📌 확인 방법: 토지대장 또는 정부24 → 토지이용계획 열람
2. 건축물대장 존재 여부
오래된 빈집 중엔 건축물대장이 없는 불법건축물도 많습니다.
- 건축물대장이 없으면 대출 불가, 거주 등록 불가
- 매입 후 철거 명령이 나올 수 있음
- 등기부등본과 건축물대장은 반드시 이중 확인
3. 토지용도지역/지구단위계획 확인
용도지역에 따라 가능한 행위가 달라집니다.
용도지역가능 여부계획관리지역 주택·창업 가능 (조건 있음) 보전관리지역 용도 제한, 대부분 건축 불가 농림지역 건축 매우 어렵고 용도 변경 불가 자연환경보전지역 건축, 개발 거의 불가 (국립공원법 적용 가능성도 있음) 📌 ‘토지이용계획 확인원’을 통해 확인
📌 복합 규제 적용 지역 많으므로 반드시 건축사 또는 도시계획 전문가 상담 권장
4. 전기·상수도·하수도 시설 확인
“건물은 멀쩡한데 수도가 안 들어와요…”는 진짜입니다.
- 오래된 빈집은 상수도 미설치 or 지하수 기반
- 하수도 연결 여부도 중요: 제주 일부 지역은 정화조 사용
- 전기 계량기 철거된 경우 신규 인입비 수백만 원 발생 가능
5. 지붕·기초·누수 상태 실사
외관은 멀쩡해 보여도 내부는 ‘곰팡이 천국’일 수 있습니다.
- 실내 천장 곰팡이, 벽체 결로 흔함
- 바닥 기초가 침하되었는지 확인
- 소규모 구조물은 대부분 기초공사 없이 지어진 것 많음
- 비 오는 날 실사하면 가장 확실하게 알 수 있음
6. 입지 분석 – 고립된 마을일 수 있음
차 없이는 절대 못 사는 마을, 생각보다 많습니다.
- 주변 편의시설 유무 (마트, 병원, 버스)
- 거리감이 아닌 생활 동선 기준으로 판단
- 전원생활 꿈꾸다 고립감과 외로움으로 실패하는 경우 다수
7. 이웃과의 거리 & 경계 확인
- 제주 농촌의 경우 이웃 간 경계가 모호한 경우 많음
- 담장 없이 나무나 돌로 경계 지어진 곳 다수
- ‘내 땅인 줄 알았는데 옆집 텃밭이더라’는 사례 있음
📌 측량을 통해 정확한 경계 복원 필수
8. 빈집 매물 정보의 신뢰도 확인
부동산 사이트에 있는 매물, 정보 오류 많습니다.
- 주소 미기재, 지목 오기, 무허가 표시 누락 등 자주 발견됨
- 매물 등록자가 실제 소유주인지 여부 확인 필요
- 소유자 동의 없이 매물 올린 중개업자도 존재
📌 반드시 등기부등본을 통해 실소유자 확인 후 직접 연락 추천
9. 건축 허가 이력 확인
- 기존 리모델링 이력 중 불법 증축, 허가 없이 외부 마감 변경 등의 문제가 있을 수 있음
- 이력 조회는 시·군 건축과에서 직접 가능
10. 자연재해 위험지역 여부
- 제주에는 하천 범람, 오름 사면 붕괴, 해일 우려 지역도 존재
- 최근 기후변화로 폭우 침수 피해 발생 빈도 증가
📌 ‘토지이용계획 확인원’에서 재해위험지역 표기 여부 확인 필수
11. 이전에 어떤 용도로 쓰였는가?
- 장기간 창고로 쓰인 곳은 내부구조가 손상된 경우 많음
- 양봉장, 양계장 등 특수 용도였던 경우 악취, 해충 문제 있음
- 과거 상업시설이었던 건물은 용도변경 신청 필요
12. 리모델링 예산 및 지자체 지원 여부 확인
저렴하게 샀더라도 수리비 폭탄 맞으면 본전도 못 찾습니다.
- 리모델링 비용은 평균 1,000만~4,000만 원 (전기·수도 별도)
- 지자체 보조금은 신청 시기, 활용계획서 작성 여부에 따라 차등 지급
- 리모델링 전 견적 + 보조금 가능성 동시 확인 필수
마무리: 체크리스트 없이 사면 ‘빈집’이 아니라 ‘빈통장’이 됩니다
제주 빈집은 로망입니다.
하지만 확인 없이 사는 순간, 로망이 악몽으로 변할 수 있습니다.✅ 지목
✅ 건축물대장
✅ 용도지역
✅ 수도·전기
✅ 실내 구조
✅ 주변 환경
✅ 소유관계이 모든 것을 하나하나 체크하고 기록해야
진짜 ‘내 집 마련’, ‘공간 창업’이 시작될 수 있습니다.
똑똑한 매점이모
똑소리 나는 매점이모 이야기
