불법건축물 있는 집을 2026년에 매매하면 어떤 문제가 생길까? 대출 거절, 이행강제금, 매수인 책임, 리모델링 제한까지 2026년 기준 주택 거래 리스크

불법건축물 있는 집, 2026년 매매하면 생기는 문제

“예전엔 괜찮았는데?” 이제는 통하지 않습니다

부동산을 매매할 때 많은 사람들이 등기부등본만 깨끗하면 문제가 없다고 생각합니다.
하지만 2026년 현재 주택 거래에서 가장 자주 문제가 되는 요소는
등기가 아니라 **‘불법건축물 여부’**입니다.

특히 단독주택, 전원주택, 시골집, 노후 주택을 거래하는 과정에서
매수 후에 불법건축 사실을 알게 되어 분쟁으로 이어지는 사례가 급증하고 있습니다.
2026년부터는 지자체 단속 시스템과 금융·행정 정보 연계가 강화되면서
불법건축물이 있는 집은 매매·대출·등기·사용 전반에서 직접적인 불이익을 받게 됩니다.

이번 글에서는 2026년 기준으로 불법건축물이 있는 집을 매매할 경우 실제로 발생하는 문제들을
현실적인 관점에서 하나씩 정리해드립니다.

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1️⃣ 매매 자체는 가능하지만, ‘정상 거래’는 아니다

많은 사람들이 묻습니다.
“불법건축물 있는 집은 매매 자체가 불가능한가요?”

✔ 결론부터 말하면

👉 매매는 가능합니다.
👉 하지만 정상적인 매매는 매우 어렵습니다.

2026년 거래 현실

• 매수자가 불법 사실을 알면 계약 거절
• 계약서에 불법건축물 고지 특약 필수
• 분쟁 방지를 위해 가격 대폭 조정 요구

📌 핵심 포인트

“팔 수는 있지만, 제값에 팔 수는 없다.”

 

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2️⃣ 주택담보대출 거의 불가능 (2026년 강화)

2026년 기준으로 금융기관은
불법건축물이 포함된 주택에 대해 대출을 거의 승인하지 않습니다.

대출이 막히는 이유

• 감정평가 시 불법 면적 제외
• 담보 가치 하락
• 철거·이행강제금 리스크 반영

실제 사례

• 단독주택 매매 계약 체결
• 감정평가 과정에서 불법 증축 확인
• 대출 전면 거절 → 계약 파기

📌 2026년 기준

불법건축물 = 담보 부적합 자산

 

 

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3️⃣ 매수인이 ‘모든 책임’을 떠안게 된다

불법건축물의 가장 무서운 점은
소유자가 바뀌어도 책임은 사라지지 않는다는 것입니다.

매수 후 발생하는 문제

• 이행강제금 납부 통지서 수령
• 시정명령 또는 철거 명령
• 추가 단속 대상 등록

📌 중요한 사실

불법건축물의 책임은 “지은 사람”이 아니라
“현재 소유자”에게 귀속됩니다.

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4️⃣ 이행강제금, 1번 내고 끝이 아니다 (2026년 기준)

2026년 현재 이행강제금은
1회성 벌금이 아니라 반복 부과되는 행정처분입니다.

이행강제금 현실

• 연 1~2회 반복 부과
• 시가표준액 기준 산정
• 철거 전까지 계속 부과 가능

매수인이 겪는 상황

• “전 주인이 냈다” → 의미 없음
• 소유권 이전 후 바로 새 통지서 발송

📌 요약

매수와 동시에 ‘고정 비용’이 생길 수 있다.

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5️⃣ 리모델링·증축·용도변경이 전면 제한된다

불법건축물이 있는 상태에서는
어떤 추가 허가도 거의 불가능합니다.

제한되는 행위

• 리모델링 허가
• 증축
• 용도변경
• 사후허가 신청

📌 행정 원칙

“불법이 해소되기 전까지, 새로운 허가는 없다.”

즉, 매수 후 집을 고쳐서 살겠다는 계획은
사실상 불가능해질 수 있습니다.

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6️⃣ 매도자가 고지하지 않으면 법적 분쟁 가능

2026년 기준 판례 흐름은
불법건축물 미고지 = 매도자의 책임으로 보는 방향이 강해졌습니다.

실제 분쟁 포인트

• 계약 해제
• 손해배상 청구
• 매매대금 일부 반환

하지만 문제는
👉 소송은 길고, 비용이 많이 든다는 점입니다.

📌 현실적인 결론

“싸우기보다는, 애초에 피하는 게 최선”

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2026년 기준 불법건축물 주택 매매 리스크 요약

구분발생 문제

매매	가능하나 가격 급락
대출	거의 불가
책임	매수인에게 귀속
이행강제금	반복 부과
리모델링	허가 불가
분쟁	계약 해제·소송 가능

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그렇다면, 불법건축물 있는 집은 절대 사면 안 될까?

꼭 그렇지는 않습니다.
다만 아래 조건을 충족할 때만 신중히 접근해야 합니다.

✔ 매수 고려 가능 조건

• 사후허가 가능성이 명확할 때
• 철거 비용이 매매가에 충분히 반영되었을 때
• 이행강제금 내역을 정확히 확인했을 때
• 특약사항에 책임 범위가 명확할 때

📌 단, “나중에 어떻게든 되겠지”는
2026년 기준 가장 위험한 생각입니다.

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마무리: 2026년에는 ‘모르고 사는 것’이 가장 큰 리스크다

불법건축물이 있는 집은
2026년 기준으로 자산이 아니라 잠재적 문제 덩어리가 될 수 있습니다.
특히 대출, 리모델링, 재매도 계획이 있다면
사전 확인 없이 매수하는 것은 매우 위험합니다.

핵심 요약

• 불법건축물 주택은 매매는 되지만 정상 거래는 어렵다
• 대출이 막히는 순간 계약 자체가 흔들린다
• 책임과 비용은 모두 매수인에게 넘어온다
• 2026년에는 단속·연계 시스템이 더 촘촘하다

👉 결론
“불법건축물 여부를 확인하지 않은 매매는
2026년 기준, 가장 위험한 부동산 거래다.”

 

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