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목차
집 팔 때 주의해야 할 세금 함정 3가지
“팔고 나서 알았어요, 세금이 이렇게 많을 줄은 몰랐죠…”
부동산을 매도하면 기대되는 수익도 있지만,
그 뒤에 숨어 있는 **‘세금 함정’**을 모르고 있다면
수천만 원의 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다.이번 글에서는 실제 사례를 통해 집을 팔 때 반드시 피해야 할 세금 실수 3가지를 소개합니다.
👉 모르면 당하고, 알면 피할 수 있습니다!
세금 함정 1: 1가구 1주택인데도 ‘비과세’ 안 되는 경우
“나는 1가구 1주택자니까 양도세 비과세겠지?”
→ 절대 아닙니다. 단순히 한 채만 가진다고 자동으로 비과세가 되진 않습니다.비과세 요건 (2024년 기준)
항목조건보유기간 2년 이상 보유 (취득일 기준) 실거주 조정대상지역이라면 2년 이상 실거주 필수 양도차익 12억 원 이하까지 비과세, 초과분 과세 주의 사례
- 실거주 없이 2년 보유만 하고 매도 → 비과세 불가
- 1주택자가 상속받은 주택과 겹칠 경우 → 1가구 2주택으로 간주
✅ 해결 Tip:
매도 전 반드시 등본상 거주 기간과 보유 연수를 확인하고,
세대분리 여부, 상속 이력 등까지 체크하세요.
세금 함정 2: 일시적 2주택 매도 시기 놓쳐서 중과세율 적용
새 집 사고, 기존 집 나중에 파는 ‘일시적 2주택’ 상태!
→ 비과세 적용될 수 있지만, 매도 시기를 놓치면 중과세율 대상이 됩니다.일시적 2주택 비과세 요건
조건내용새 주택 취득 후 기존 주택을 1~2년 내 매도해야 비과세 가능 (지역 조건에 따라 다름) 기존 주택 반드시 1가구 1주택 요건 충족된 상태여야 함 주의 사례
- 새 아파트 분양받고 2년 넘게 기존 주택 보유 → 비과세 탈락 + 20~30% 중과세율
✅ 해결 Tip:
잔금일 기준으로 기존 주택 매도 시점 확정해 놓고,
조정지역 여부 및 계약서 날짜 꼼꼼히 관리하세요.
세금 함정 3: 장기보유특별공제, 생각보다 안 받는 이유
“10년 넘게 갖고 있었으니 세금 걱정 없겠지”
→ 그럴 줄 알았는데, 장기보유공제가 절반도 안 들어간다?!장기보유공제 요건 (1가구 1주택 기준)
항목조건보유기간 3년 이상부터 적용, 최대 15년 (80% 공제) 실거주 2024년 이후: 거주 + 보유 충족 시 공제 최대치 인정 주의 사례
- 10년 보유했지만 실거주 1년 → 공제율 최대 40%로 제한
- 다주택자는 장특공 아예 적용 안 되는 경우도 있음
✅ 해결 Tip:
매도 시점 전, 등본 기준 거주 기간과 보유기간을 각각 확인하세요.
필요시 매도 시기 조절로 공제율을 끌어올리는 전략도 고려해보세요.
세금 폭탄 vs 절세 전략, 한눈에 비교
상황결과절세 가능 여부1주택자, 2년 보유 but 실거주 0년 비과세 불가 ❌ 일시적 2주택, 기존 주택 2년 초과 보유 중과세율 적용 (최대 75%) ❌ 10년 보유, 2년 실거주 장특공 최대 60% ✅ 보유 5년, 실거주 5년 장특공 40% + 40% = 80% ✅ 
마무리: 집 팔기 전, 반드시 ‘이 3가지만’ 확인하세요!
- 나는 진짜 비과세 대상자인가? (보유 & 실거주 충족 확인)
- 2주택 상태라면 매도 시기를 정확히 계산했는가?
- 장기보유공제가 제대로 적용되는가?
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