🔐 전세계약할 때 반드시 넣어야 할 특약 5가지

🔐 전세계약할 때 반드시 넣어야 할 특약 5가지

- 당신의 전세보증금을 지켜주는 진짜 방패 -

 

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😰 “중개사가 다 알아서 해주겠죠?”

그 한마디가 수천만 원을 날리는 시작일 수 있습니다.

전세 계약, 인생에서 몇 번 하지 않을 큰 선택이죠.
그런데도 우리는 너무 쉽게 ‘중개사한테 맡기면 되겠지’ 하고 넘깁니다.

하지만 전세사기, 깡통전세, 집주인 파산 같은 뉴스는 지금 이 순간에도 쏟아지고 있어요.
이제는 누가 뭐래도 내 권리는 내가 지켜야 하는 시대입니다.

그래서 오늘은,
“이 5가지 특약만 넣어도 내 전세보증금은 안전하게 지킬 수 있다”
실전에서 가장 중요한 전세계약 ‘특약 조항 베스트 5’를 공개합니다!

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🛡 1. 전세보증금 반환보증 가입 특약

– 요즘 시대엔 이게 없으면 계약하지 마세요!

💡 “임대인은 전세보증금 반환보증보험에 계약 후 14일 이내 가입하고,
보증서 사본을 세입자에게 제공한다.”

✅ 전세사기 방지의 핵심 조항입니다.
전세보증보험에 가입하지 않으면,
보증금 돌려받기 어려운 상황에서 세입자가 법적 보호를 못 받을 수도 있어요.

특히 집주인이 다주택자거나, 신축 빌라·꼬마빌라라면 무조건 필수!
계약서에 이 문구 하나 넣는 순간, 당신은 이미 반은 안전하게 지킨 겁니다.

 

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🔓 2. 계약 해지 조건 명시

– ‘입주 전 돌발상황’ 대비책은 필수입니다

💡 “전입신고 및 확정일자 이전에 근저당·가압류 등
새로운 권리가 설정되면 세입자는 계약을 해지하고 계약금을 환불받을 수 있다.”

세입자가 보증금을 안전하게 돌려받기 위해서는
입주 전까지 등기부등본 상태가 ‘깨끗한’ 상태로 유지되어야 해요.

그런데 계약하고 며칠 후,
갑자기 집주인이 또 대출을 받아버린다면?
이 조항이 없다면 계약 해지도 어렵고, 계약금도 날릴 수 있습니다.

"확정일자 받기 전까지 내 보증금은 아직 불안한 상태다"
그걸 잊지 마세요.

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🛠 3. 수리·하자 책임자 명확히

– 입주했더니 보일러가 고장? 이젠 중개사 탓 못 합니다

💡 “입주 전 발견된 보일러, 수도, 창문, 전기 하자는
임대인이 입주 전까지 수리하며, 미이행 시 세입자가 수리 후 청구할 수 있다.”

실제 사례를 들어볼게요.
입주 당일, 보일러가 작동이 안 돼서 한겨울에 냉방 난민이 된 세입자가 있었습니다.
알고 보니 “원래 그랬다”며 집주인은 수리 거부.

계약서에 수리 책임 특약이 없었기 때문에, 아무리 따져도 강제할 수 없었습니다.
이 조항 하나로 그런 상황을 깔끔하게 막을 수 있어요.

✔️ 가능하면 사진 첨부 + 항목 구체화(예: 보일러, 도배, 방충망 등) 하면 더 완벽합니다.

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🚪 4. 중도 해지 및 집 매매 시 대응 조항

– 계약 중 집 팔아버리는 집주인, 막을 수 있나요?

💡 “임대인은 계약 기간 중 주택을 매도하더라도
임대차 계약은 유지되며, 세입자의 동의 없는 퇴거를 요구할 수 없다.”

부동산 시장이 살아날수록,
계약 중간에 집주인이 집을 매도하는 일이 종종 생깁니다.

그리고 세입자 입장에선 이런 말 듣죠:
“새 집주인이 들어온대요. 나가주세요.”

이런 부조리한 상황,
계약서에 한 줄만 있으면 완벽하게 막을 수 있어요.

이 조항이 없다면, 법적으로는 새 집주인이 계약 승계를 거부할 수도 있습니다.
그러니 반드시 이 문구, 넣으세요.

 

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🧾 5. 전입신고 + 확정일자 필수 조항

– 세입자 권리 보호의 첫 단추입니다

💡 “세입자는 입주와 동시에 전입신고 및 확정일자를 받고
임대인은 이를 방해하지 않는다.”

세입자가 보증금을 안전하게 돌려받으려면
**‘대항력’과 ‘우선변제권’**이 있어야 하는데,
그걸 갖추기 위한 두 가지가 바로 전입신고와 확정일자입니다.

이 조항이 계약서에 명시되어 있으면,
집주인이나 중개사가 전입을 지연시키거나 확정일자 받지 못하게 하는 행동을 방지할 수 있어요.

📌 입주한 날 바로 주민센터 가는 거, 절대 미루지 마세요!

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✅ 마무리 요약

✔️ 전세계약, 계약서 ‘특약 조항’은
내 보증금을 지켜주는 마지막 선입니다.

✔️ 중개사도 실수하거나 누락할 수 있어요.
그러니 특약 5종 세트는 꼭 당신이 챙기세요.

1. 보증보험 가입 의무화
2. 계약 해지 조건 명시
3. 수리·하자 책임 조항
4. 중도 해지 및 매도 시 보호 조항
5. 전입신고 및 확정일자 필수 조항

이 5가지, 계약서에 넣었다면
👉 당신은 이미 전세 계약의 90%를 성공적으로 마무리한 셈입니다.