계획관리지역에서 집 지으려면 어떤 절차를 따라야 할까? 건축허가부터 착공, 사용승인까지 A to Z 정리!

🏡 계획관리지역에서 집 짓는 절차 A to Z

“땅은 샀는데… 이제 뭘 해야 하나요?”

귀촌을 결심하고 땅을 샀습니다.
용도지역은 '계획관리지역'이고, 도로도 접해 있고, 마을 분위기도 좋아요.

이제부터 집을 지으면 되겠죠?
그런데 막상 시작하려니 머릿속이 복잡합니다.

“건축허가부터 받아야 하나요?”
“설계도부터 해야 하나?”
“도로랑 수도는 어떻게 연결하죠?”

실제로 계획관리지역에서 주택을 짓는 과정은 '합법적이고 체계적인 절차'를 따라야만 문제가 생기지 않습니다.

이번 글에서는
“계획관리지역에서 주택을 짓기 위해 꼭 밟아야 하는 절차”를 처음부터 끝까지
✔️ 순서대로
✔️ 쉽게
✔️ 현실적으로
설명해드릴게요!

 

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🧭 먼저, 계획관리지역이란?

📜 국토계획법에 따른 비도시지역의 한 유형
▶️ 보전·자연환경보다는 상대적으로 개발이 용이한 지역
▶️ 농림지역보다는 건축행위가 훨씬 자유로움
▶️ 주택, 펜션, 창고, 근생(소매점 등) 등도 조건만 맞으면 허가 가능

✅ 귀촌용 단독주택
✅ 주말주택(세컨하우스)
✅ 소규모 창업 공간
→ 모두 가능한 귀촌 맞춤형 부지

 

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📋 Step by Step – 집 짓는 전 과정을 정리해보자

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✅ ① 토지 확인 (용도·지목·도로 등)

Check 리스트:

• 용도지역: 계획관리지역
• 지목: ‘대지’ or 농지(→전용 필요)
• 도로 접도: 2m 이상, 폭 4m 이상
• 토지이용계획 확인서 열람: 정부24
• 성장관리계획 여부 확인

🛑 도로 미접지 땅은 집 짓기 어려움!
🛑 농지인 경우 반드시 ‘농지전용허가 or 신고’ 필요!

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✅ ② 개발행위허가 신청 (필요 시)

📌 건축 면적이 일정 규모 이상이거나, 성토·절토·형질 변경이 수반되는 경우 개발행위허가 필요
→ 시·군청 도시과 or 건축과에서 상담 후 판단

예시:

• 경사지를 평탄하게 성토할 경우
• 주차장을 만들기 위해 토목작업이 필요한 경우

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✅ ③ 건축사와 ‘설계’ 진행

📐 건축사는 집을 ‘예쁘게’만 그리는 사람이 아닙니다.
→ 건축법, 소방법, 국토계획법, 지자체 조례까지 고려해서 설계해야 함

포함 항목:

• 건축물 배치도, 구조도, 평면도, 인면도
• 건폐율·용적률 산정
• 대지조성계획서
• 전기·상수도 인입 계획 등

📌 팁:
건축사 선정을 잘해야 전체 진행이 순탄해져요.
“귀촌 주택 경험 많은 건축사”를 추천드립니다.

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✅ ④ 건축허가 or 신고

구분조건행정절차

건축허가	연면적 85㎡ 초과 or 2층 이상	정식 허가 필요
건축신고	85㎡ 이하 단층	신고만으로 가능

👉 모든 서류는 시·군청 건축과 제출
👉 농지였던 땅은 농지전용허가서 포함해야 접수 가능

심사기간: 보통 2~4주
(단, 서류 미비 or 지적사항 발생 시 지연됨)

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✅ ⑤ 착공신고 및 공사 시작

허가가 나면,

• 착공신고서 제출
• 공사 책임자(건설업자, 시공사) 등록
• 보험 가입 (건설공사 관련)

이후 정식 공사 개시!

🛠️ 공사 전 준비:

• 가설전기 설치 (한전)
• 가설수도 or 관정 (지하수 개발)
• 인입로 공사 (도로 연결 미흡 시)

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✅ ⑥ 중간 점검 및 중공(竣工)

공사 중에도 관할청에서

• 중간 현장점검,
• 소방·위생 등 관련부서 현장 확인을 진행할 수 있습니다.

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✅ ⑦ 사용승인 신청 → 등기 완료

집이 다 지어졌다면,
✅ 사용승인(준공검사) 신청
→ 현장검사 후, ‘이 건물은 합법적으로 지어진 것’이라는 인증

📜 이후 부동산 등기소에 가서
✅ 건축물대장 등재
✅ 내 명의로 ‘건물등기’ 진행

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🏠 이렇게 정리해볼게요: 절차 요약표

단계주요 내용담당 기관

1단계	토지정보 확인	시·군청 민원실, 정부24
2단계	개발행위허가 (필요시)	도시계획과
3단계	건축설계	건축사사무소
4단계	건축허가 or 신고	건축과
5단계	착공신고 및 공사	건축과 + 시공사
6단계	사용승인	건축과
7단계	등기신청	법원 등기소

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💡 추가 꿀팁: 꼭 챙겨야 할 부수 항목

• ✅ 한전 전기 인입비용: 50m 이상 거리면 비용 발생
• ✅ 정화조 설치: 상하수도 연결 안 된 지역 필수
• ✅ 지하수 개발 허가: 관정 뚫을 경우 지자체 신고
• ✅ 건축보험 가입: 공사 기간 중 의무화

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🎯 마무리: 계획관리지역은 기회이지만, 절차를 따라야 진짜 내 집이 됩니다

계획관리지역은
자연은 가깝고, 개발은 비교적 자유로운 귀촌의 황금지대입니다.
하지만 땅이 좋다고 바로 집이 지어지는 건 아닙니다.
법적 절차, 설계, 허가, 공사, 승인까지 정석대로 진행해야만
문제 없는 ‘내 집’이 완성됩니다.

🛠️ 이 글이
당신의 귀촌을 향한 ‘첫 집짓기’에 든든한 나침반이 되길 바랍니다.