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목차
📌 귀촌지 토지 고를 때 꼭 확인해야 할 체크포인트 10가지
땅을 사기 전, 이건 반드시 체크하세요!
“귀촌할 땅을 보러 다니고 있는데요… 어떤 기준으로 봐야 할지 모르겠어요.”
“땅은 마음에 드는데, 집이 안 지어질 수도 있다구요?”귀촌을 준비하는 사람이라면
‘어디에 살지’보다 먼저, ‘어디에 지을 수 있는지’부터 따져야 합니다.현장에서는 예쁘고 저렴해 보여도
막상 계약하고 나면 주택 건축 불가, 도로 미접근, 농지 전용 불허, 지자체 제한구역 등의 문제가 터지는 경우가 많죠.그래서 오늘은,
실제로 귀촌하려는 당신이 토지를 고를 때 반드시 확인해야 할 10가지 체크포인트를
하나하나 짚어드리겠습니다.
✅ ① 용도지역: 주거지로 가능한 땅인가?
📜 관련 법: 국토계획법
땅은 크게 도시지역 / 비도시지역으로 나뉘며,
비도시지역 내에서도 농림지역, 관리지역, 자연환경보전지역 등으로 구분됩니다.귀촌에 유리한 용도지역:
- ✅ 계획관리지역: 주택 건축 가능, 농지 전환도 쉬움
- ✅ 농림지역: 2025년부터 일부 일반인 주택 가능 (단, ‘보전산지’, ‘농업진흥구역’은 제외)
- ❌ 자연환경보전지역: 개발 거의 불가
👉 반드시 ‘토지이용계획 확인서’ 열람 후 결정하세요.
✅ ② 도로 접도 여부: 진입로가 있는가?
📜 관련 법: 건축법
집을 짓기 위해서는 땅이 **법정도로(4m 이상)**에 2m 이상 접해야 합니다.- 📍 실제 사례: 예쁜 산 중턱 땅이었지만, 도로와 단절된 땅이라 건축불가
- 📍 농로는 도로가 아닐 수도 있음 → ‘법정도로’ 확인 필요
Tip:
지적도 + 토지이용계획도 + 항공뷰(카카오맵 등)로 3중 체크하세요.
✅ ③ 지목: 땅의 현재 용도는 무엇인가?
📜 관련 법: 농지법
지목은 땅의 법적 성격을 나타냅니다.- 전(밭), 답(논), 임야 → 농지 or 산지
- 대지 → 건축 가능
- 잡종지 → 일부 건축 가능 (용도에 따라 다름)
건축하려면?
농지를 대지로 전용해야 하며,
농지전용허가 or 신고가 필요합니다 (소규모 전환 가능).
✅ ④ 농업진흥구역 여부: 농지는 다 같은 농지가 아니다
📜 관련 법: 농지법
‘농업진흥구역’은 농지보전 우선지역으로,
건축·전용이 원칙적으로 금지됩니다.- 🌾 진흥구역 → ❌ 집 못 짓습니다
- 🌱 보호구역 → ✅ 조건부 가능
Tip:
농지라도 농업진흥구역이 아닌 곳을 선택하세요.
✅ ⑤ 지형과 경사도: 토목비가 얼마나 들까?
- 경사진 땅은 옹벽 + 성토 + 배수로 공사 필요 → 비용 증가
- 평지라도 침수지대라면 지반 보강 필요
현장 방문 시 체크사항:
- 땅이 마을 아래쪽인지, 위쪽인지
- 배수로, 하수관 확인
- 비 오는 날 방문하면 가장 정확함!
✅ ⑥ 상하수도와 전기 인입 가능 여부
- 상수도 미설치 → 관정(지하수) 개발 필요 (비용 수백만 원 이상)
- 하수도 미연결 → 정화조 설치 필요
- 전기 인입 → 50m 이상이면 한전과 협의 필요
📌 지자체 수도과, 한전 지역센터에 미리 문의 가능
✅ ⑦ 지역 제한 여부: 개발행위 제한 구역인가?
📜 관련 법: 도시계획조례, 경관지구 등
- 가축사육제한구역
- 문화재보호구역
- 경관지구
- 군사시설 보호구역
이런 곳은 건축허가가 까다롭거나 불가할 수 있습니다.
👉 해당 시·군청 건축과 or 도시계획과에 문의 필수!
✅ ⑧ 토지거래허가구역 여부
📜 관련 법: 부동산거래신고법
일부 지역은 투기과열 방지를 위해
토지거래허가구역으로 지정돼 있습니다.- 이런 지역은 매매 전에 사전허가 필요
- ‘실수요 입증’이 필요하며, 허가 없이는 소유권 이전 안 됨
✅ ⑨ 인근 생활 인프라
- 병원, 학교, 마트, 버스 정류장 등
- 차량 없이 생활 가능한지?
- 인터넷, 통신 가능 여부도 체크 (5G, 광랜 불가 지역도 있음)
귀촌은 낭만도 중요하지만,
생활의 편리함은 꾸준한 삶의 지속성을 좌우합니다.
✅ ⑩ 지역 커뮤니티 분위기
- 주민 환영 분위기인지?
- 외부인 귀촌 사례가 많은지?
- 마을 공동체 활동이 활발한지?
❗ 단순히 집만 보고 귀촌하면 정착 실패 확률 증가
지자체 체류형 프로그램 + 마을 방문 체험 추천!
🎯 마무리: 귀촌은 ‘감성’ + ‘법적 검토’ + ‘생활’이 함께 이루어져야 완성됩니다
좋은 땅은 저렴한 땅이 아닙니다.
당신의 삶이 지속 가능할 수 있는 토지가 진짜 좋은 땅입니다.이제는 귀촌도
감으로 하는 시대가 아니라,
정보와 법적 판단으로 ‘지속 가능한 삶’을 설계하는 시대입니다.✅ 오늘의 체크포인트 10가지를 기억하고,
귀촌의 첫 걸음을 확실하게 준비해보세요.
똑똑한 매점이모
똑소리 나는 매점이모 이야기
